軍隊(duì)文職招聘行測(cè)法律法規(guī)常識(shí):面積變了,購(gòu)房者可以退房嗎? - 行測(cè)知識(shí)

軍隊(duì)文職招聘行測(cè)法律法規(guī)常識(shí):面積變了,購(gòu)房者可以退房嗎?減小字體增大字體軍隊(duì)文職招聘行測(cè)法律法規(guī)常識(shí):面積變了,購(gòu)房者可以退房嗎?

經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)以后,商品房的面積可以變更,但要在10日內(nèi)通知購(gòu)房者。在接到通知的15日內(nèi),購(gòu)房者可以作出退房的書(shū)面答復(fù)。在此期間內(nèi)未作書(shū)面答復(fù)的,視為同意變更。

開(kāi)發(fā)商沒(méi)有在規(guī)定的期限內(nèi)通知,購(gòu)房者有權(quán)退房。如果退房,開(kāi)發(fā)商要承擔(dān)違約責(zé)任。

參考法律法規(guī)條文【軍隊(duì)文職招聘考試信息網(wǎng)】:《商品房銷售管理辦法》第二十四條

用戶名:!查看更多評(píng)論

分值:100分55分1分

內(nèi)容:!

通知管理員驗(yàn)證碼:點(diǎn)擊獲取驗(yàn)證碼

解放軍文職招聘考試來(lái)源于購(gòu)房人的風(fēng)險(xiǎn)-解放軍文職人員招聘-軍隊(duì)文職考試-紅師教育

發(fā)布時(shí)間:2017-08-22 20:13:50來(lái)源于購(gòu)房人的風(fēng)險(xiǎn)1、購(gòu)房人經(jīng)濟(jì)狀況惡化或發(fā)生其他足以影響其償債能力的變故,無(wú)力繼續(xù)供樓。2、購(gòu)房人死亡或者被宣告死亡或失蹤,繼承人不再供樓。3、購(gòu)房人提供虛假證明材料。(三)國(guó)家政策風(fēng)險(xiǎn)(四)不可抗力風(fēng)險(xiǎn)如發(fā)生自然災(zāi)害使抵押物毀損等。三、樓宇按揭銀行風(fēng)險(xiǎn)的法律防范機(jī)制(一)明確開(kāi)發(fā)商所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任,確立風(fēng)險(xiǎn)化解啟動(dòng)機(jī)制。把開(kāi)發(fā)商與銀行的關(guān)系確定為雙重關(guān)系:第一層是回購(gòu)關(guān)系;第二層是保證關(guān)系。在這種風(fēng)險(xiǎn)化解機(jī)制下,當(dāng)購(gòu)房人不能按合同供款時(shí),首先開(kāi)發(fā)商必須回購(gòu)該抵押房產(chǎn),并優(yōu)先清償銀行貸款本息,如仍不足清償,則開(kāi)發(fā)商對(duì)不足部分承擔(dān)保證責(zé)任,這樣銀行就可以真正實(shí)現(xiàn) 雙重保險(xiǎn) 。(二)保險(xiǎn)業(yè)全面介入樓宇按揭法律關(guān)系,確立樓宇按揭銀行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制。保險(xiǎn)融資與樓宇按揭融資具有許多內(nèi)在的切合因素,購(gòu)房人的人身財(cái)產(chǎn)安全、開(kāi)發(fā)商的履約能力與銀行風(fēng)險(xiǎn)的防范,這些需求都可以通過(guò)保險(xiǎn)業(yè)的介入而得到妥善解決,使保險(xiǎn)與按揭各方利益得到最佳組合。要求購(gòu)房人購(gòu)買房產(chǎn)(即按揭物)的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。購(gòu)房人為投保人和被保險(xiǎn)人,如發(fā)生意外事故,如自然災(zāi)害等導(dǎo)致抵押房產(chǎn)毀損,銀行可以從保險(xiǎn)賠償金中優(yōu)先受償,這種保險(xiǎn)法律關(guān)系和優(yōu)先受償權(quán)可以在樓宇按揭合同中予以明確,可有效地防范因不可抗力及其他原因給銀行帶來(lái)的按揭風(fēng)險(xiǎn)。(三)發(fā)揮律師在樓宇按揭業(yè)務(wù)中的作用,降低按揭銀行風(fēng)險(xiǎn)1、我國(guó)目前樓宇按揭中存在的問(wèn)題銀行目前的樓宇按揭貸款業(yè)務(wù)脫胎于香港,兩地業(yè)務(wù)的指導(dǎo)思想,操作程序乃至業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)上有許多一致或相似的地方。最大的區(qū)別是內(nèi)地銀行業(yè)務(wù)的社會(huì)化程度比較低,銀行人員承擔(dān)了大量非銀行業(yè)務(wù),該干的沒(méi)有干,干了沒(méi)干好。(1)銀行作為企業(yè)其全部業(yè)務(wù)應(yīng)以效益為中心,反映在按揭貸款業(yè)務(wù)上,則應(yīng)把主要的人力與精力集中去加強(qiáng)內(nèi)部管理、規(guī)范操作以及為開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房人提高服務(wù)質(zhì)量上,但在實(shí)際業(yè)務(wù)中,銀行的房信業(yè)務(wù)有很大部分人力和物力不是集中于辦理前述業(yè)務(wù),而是忙于應(yīng)付審核法律主體、簽訂合同、辦理抵押登記、辦公證等法律事務(wù)上,與發(fā)展商聯(lián)系不多,追蹤不夠,效率不高。(2)銀行的供樓業(yè)務(wù)發(fā)展快,該業(yè)務(wù)的法律事務(wù)部分具有筆數(shù)多、手續(xù)繁的特點(diǎn),由于銀行工作人員包攬此項(xiàng)業(yè)務(wù),導(dǎo)致房信部門工作量猛增,大部分銀行反映業(yè)務(wù)經(jīng)辦人手緊張,個(gè)別嚴(yán)重缺人的銀行,為應(yīng)付工作,請(qǐng)臨時(shí)工替信貸員辦 供樓 業(yè)務(wù),甚至還有的將有關(guān)業(yè)務(wù)(如借款合同的填寫(xiě)、通知供款人還款日期等)讓開(kāi)發(fā)商代勞,造成合同填寫(xiě)不規(guī)范、差錯(cuò)率高,對(duì)外影響銀行形象,對(duì)內(nèi)不利于風(fēng)險(xiǎn)防范。2、香港樓宇按揭的程序和律師行的作用按揭樓宇分為私人樓宇、政府房屋(公屋),商業(yè)及工貿(mào)樓宇三種,以私人樓宇為主,按揭業(yè)務(wù)的操作流程如下(包括一、二手樓的現(xiàn)樓和期樓)(1)現(xiàn)樓:①按揭申請(qǐng)人與房地產(chǎn)所有人簽訂臨時(shí)買賣合約。②申請(qǐng)人向銀行申請(qǐng)按揭貸款,包括以下內(nèi)容:a.銀行委托估價(jià)師對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行估價(jià);b.銀行對(duì)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、建筑情況、面積、裝修等進(jìn)行調(diào)查;c.若銀行對(duì)申請(qǐng)人的資信和房產(chǎn)的價(jià)值滿意的話,銀行將發(fā)出同意貸款的信函;d.銀行指示律師辦理有關(guān)法律程序。③律師進(jìn)行有關(guān)法律程序(查明房產(chǎn)的業(yè)權(quán)、準(zhǔn)備合同文本、合同簽字鑒證等)。④有關(guān)合同簽署后,銀行安排劃款于律師行的帳戶,以幫助借款人完成交易。⑤律師進(jìn)行有關(guān)文件之注冊(cè)手續(xù)(即國(guó)土廳進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記)完成后將所有文件交銀行存放。如果房產(chǎn)系多次按揭,則設(shè)定首次按揭的銀行有權(quán)保管房地產(chǎn)所有權(quán)的文件。⑥當(dāng)按揭借款人還清全部借貸后,銀行指示律師進(jìn)行贖契(向借款人移交產(chǎn)權(quán))的法律程序。(2)樓花:①申請(qǐng)人與發(fā)展商簽訂臨時(shí)買賣契約。②與前述2同。③律師進(jìn)行有關(guān)法律程序,并起草樓花按揭合同,將借款人買賣合同項(xiàng)下的房產(chǎn)權(quán)益抵押給銀行。④當(dāng)有關(guān)合同文件簽署后,銀行將貸款轉(zhuǎn)入律師行帳戶,以便協(xié)助借款人將樓價(jià)余額交給發(fā)展商。⑤律師跟進(jìn)有關(guān)文件這注冊(cè)手續(xù),當(dāng)該物業(yè)發(fā)出入伙證即取得正式產(chǎn)權(quán)之后的十四個(gè)工作日內(nèi),起草正式的按揭契約,以便借款人完成按揭手續(xù),將房產(chǎn)抵押給銀行。⑥借款人完全還清貸款后,銀行會(huì)指示律師進(jìn)行贖契有關(guān)法律程序。在以上的業(yè)務(wù)流程中,香港律師行主要承擔(dān)以下工作:對(duì)物業(yè)之業(yè)權(quán)(產(chǎn)權(quán))作出調(diào)查;草擬及簽署有關(guān)按揭之法律文件(如按揭契約,擔(dān)保書(shū)及公司會(huì)議記錄等);呈報(bào)銀行該物業(yè)之按揭文件已經(jīng)簽署,通知銀行劃款與該律師之帳戶內(nèi)以便協(xié)助借款人完成該貸款之指定用途;安排有關(guān)法律文件于政府有關(guān)機(jī)構(gòu)(如國(guó)土廳)進(jìn)行注冊(cè)手續(xù)。在前述業(yè)務(wù)中,律師只代表銀行,但借款人通常也不會(huì)另外找律師,而是同時(shí)委托銀行律師辦理有關(guān)按揭手續(xù)。在前述運(yùn)作過(guò)程中,銀行與律師分工明確,銀行主要負(fù)責(zé)貸款評(píng)估、放款及收款,法律事務(wù)則全部委托律師行辦理,律師辦理相關(guān)業(yè)務(wù)須承擔(dān)執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn),如果在辦理業(yè)務(wù)過(guò)程中有疏忽,比如審核業(yè)權(quán)或遲延登記,導(dǎo)致銀行蒙受損失的,在銀行在追討下法庭可能判令有關(guān)的律師行作出賠償,賠償金額通常包括按揭款項(xiàng)的金額及其有關(guān)的利息。香港銀行和律師行這種細(xì)致、明確的分工,極大地減輕了銀行的工作量,使其可以集中精力辦理銀行業(yè)務(wù),而律師行面臨的巨大執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn),促使其在執(zhí)業(yè)過(guò)程中認(rèn)真履行職責(zé),確保樓宇按揭業(yè)務(wù)全部過(guò)程的合法性和有效性,從而大大降低了按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)。在香港,通常沒(méi)有出現(xiàn)什么按揭上的糾紛,因法律及按揭條款內(nèi)容均十分完善,抵押人鮮能推卸責(zé)任。據(jù)香港金融管理局統(tǒng)計(jì),1997年,按揭貸款遲延還款(90天),僅占全部按揭貸款總額0.1%。

購(gòu)買3年的二手房,打算2年后過(guò)戶房屋于2003年底交工,對(duì)方購(gòu)房后2004年裝修,我現(xiàn)在打算購(gòu)買,因考慮避過(guò)部分稅金,想2年后房屋滿5年再過(guò)戶,簽訂合同時(shí)須注意什么?合同有效嗎? - 行測(cè)知識(shí)

購(gòu)買3年的二手房,打算2年后過(guò)戶房屋于2003年底交工,對(duì)方購(gòu)房后2004年裝修,我現(xiàn)在打算購(gòu)買,因考慮避過(guò)部分稅金,想2年后房屋滿5年再過(guò)戶,簽訂合同時(shí)須注意什么?合同有效嗎?減小字體增大字體購(gòu)買3年的二手房,打算2年后過(guò)戶房屋于2003年底交工,對(duì)方購(gòu)房后2004年裝修,我現(xiàn)在打算購(gòu)買,因考慮避過(guò)部分稅金,想2年后房屋滿5年再過(guò)戶,簽訂合同時(shí)須注意什么?合同有效嗎?

1、首先您需要明確該房屋是否已取得房產(chǎn)證,根據(jù)《中華人民共各國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定,未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的的房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓。同時(shí),《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定:房屋權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人依法擁有房屋合法權(quán)利并對(duì)房屋行占有、使用受益和處分的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國(guó)家法律的保護(hù)。因此,沒(méi)有取得房產(chǎn)證房子,不得上市交易。

如果有房產(chǎn)證,在過(guò)戶的時(shí)候所需一定的稅費(fèi),具體標(biāo)準(zhǔn)如下:1、契稅:普通住宅按買價(jià)征收;非普通住宅按買價(jià)征收3%由買方承擔(dān);2、營(yíng)業(yè)稅(賣方):取得房產(chǎn)證未滿5年按房?jī)r(jià)的收取;3、個(gè)人所得稅(賣方繳納):取得房產(chǎn)證未滿5年,按交易差價(jià)的20%收??;4、交易費(fèi):6元/平米,雙方各付一半;5、登記費(fèi):80元,買方繳納。

2、如果您打算先購(gòu)買,后過(guò)戶,就需要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。

在交易中簽訂購(gòu)房合同,可以請(qǐng)律師見(jiàn)證,但律師的見(jiàn)證只能證明雙方交易行為的發(fā)生,但并不能對(duì)抗房產(chǎn)證的法律效力,房產(chǎn)證的產(chǎn)權(quán)仍然屬于原房主,假設(shè)原房主將產(chǎn)證掛失,法院可以依法查封,而只有辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶了,這套房子才真正屬于您。

用戶名:!查看更多評(píng)論

分值:100分55分1分

內(nèi)容:!

通知管理員驗(yàn)證碼:點(diǎn)擊獲取驗(yàn)證碼